Ekspropriasjon

Kom raskt i dialog med utbygger

Vil Vegvesenet eller kommunen ha en bit av hagen din? Da bør du raskest mulig gå i dialog med utbyggeren, så kan det hende at du kan dra fordeler av situasjonen. Men velger du å la saken gå til et rettslig skjønn, er det sannsynligvis svært lite annet enn en nærmest forhåndsbestemt sum å hente.

Mange hus- og hageeiere har opplevd at eiendommen har blitt offer for utbygging i en eller annen form. I majoriteten av slike inngrep er det gjerne en bit av hagen som forsvinner. De færreste liker det, og det er forholdsvis lite å gjøre med situasjonen når en utbygging først er vedtatt. Med litt innsats kan det imidlertid være mulig å få noe ut av utbyggingen utover rene penger.

- Den økonomiske erstatningen er på mange måter juridisk stadfestet gjennom flere dommer, sier jordskiftekandidat Una Kvalvaag i det Trøndelag-baserte firmaet Dekar AS. Firmaet har jobbet for "begge sider av bordet" i saker som har med grunnerverv å gjøre. Både private grunneiere, Vegvesenet, Statnett og flere kommuner står på kundelisten.

- Den økonomiske erstatningen ved stripeavståelser baserer seg på det vi kaller differanseprinsippet. Kort fortalt er dette den totale verdien på eiendommen før og etter inngrepet. Prinsippet er at erstatningen skal utgjøre det verditapet eiendommen får ved grunnavståelsen. Dette betyr at en grunneier bare har krav på å få dekket det økonomiske tapet. Følelsesmessige relasjoner til grunnen eller trærne som avstås erstattes ikke, forteller Kvalvaag.

Men denne verdidifferansen kan være vanskelig å estimere, og Vegdirektoratet har derfor utviklet en metode hvor summen splittes opp i to hovedbolker - tomtegrunn og tomteobjekter.
Erstatningen på grunnen er avhengig av hvor grunneieren bor, mens erstatningen på tomteobjekter er forholdsvis lik fra sted til sted. Tomteobjekter vil si det samme som trær, hekker, gjerder etc som står på den tomtestripen som avstås (Se egen rammesak)

Minnelige forhandlinger


En eksproprieringssak starter alltid med at utbygger forsøker å få til en minnelig avtale med tomteeier - det er utbyggeren lovpålagt. I svært store utbyggingsprosjekter er det imidlertid unntak for kravet om å begynne prosessen med minnelige forhandlinger.

- I denne fasen har tomteeieren muligheter for å påvirke en del faktorer, samt komme til enighet med utbygger om det økonomiske tapet. De minnelige forhandlingene er på mange måter en strikk hvor utbygger og tomteeier holder i hver sin ende. Men tøyer den ene parten strikken for langt vil den andre parten slippe, illustrerer Kvalvaag. Da er det duket for et rettslig skjønn.

- I et rettslig skjønn er det i utgangspunktet utbyggers planer som legges til grunn. Diskusjonen i retten dreier seg om det økonomiske tapet, og ferdig med det. Finere forstøtningsmurer eller endring av avkjørselen er ikke lenger temaer, sier jordskiftekandidaten.

Vær aktiv - start tidlig


Jo før du engasjerer deg i en sak som vedrører grunnerverv av eiendommen din - jo større er sjansen for å finne gode løsninger for eiendommen. Konstruktive innspill er stikkord nummer én.

  • Allerede ved utarbeidelsen av reguleringsplanen er det viktig at en grunneier setter seg inn i konsekvensene planen får for eiendommen. På dette tidspunktet forhandler man ikke om erstatninger, men man drøfter hvordan tiltaket skal utformes. Kom med innspill til innholdet i planen, Tenk på hva som vil være en god løsning for nettopp eiendommen din, og frem dine ønsker før planen blir vedtatt, oppfordrer Kvalvaag. Hun mener det er i denne fasen det lettest å finne løsninger som reduserer ulempene for eiendommen. Når reguleringsplanen er vedtatt er hovedlinjene for tiltaket fastlagt. Minnelige forhandlinger er "neste runde i ringen", og disse forhandlingene starter når prosjektet settes i gang. Under oppstarten vil hver grunneier normalt bli orientert om prosjektet og hvem som er grunnerverver - altså den du skal forhandle med.
  • Vår erfaring viser at tidlige forhandlinger også i denne "runden" gir rom for fleksibilitet som kan ta hensyn til grunneierens ønsker. Tenk kreativt og løsningsorientert, og det kan lønne seg å ikke si "nei, nei, nei" til prosjektet og grunnervereren. Da kan saken fort ende i skjønnsretten, sier Kvalvaag. Store tiltak som kan medføre endringer i reguleringsplanen eller byggeplanen, vil det normalt være vanskeligere å få gjennomslag for i de minnelige forhandlingene, enn hva som er tilfelle under utarbeidelsen av planene. Alle tiltak i de minnelige forhandlingene vil dessuten bli sett i sammenheng med hva som er grunneierens økonomiske tap.

Forhandlingspunkter

Hva kan en tomteeier forhandle på når en bit av hagen blir borte?

- Det kan være ting som endret avkjørsel, asfaltering av innkjørsel, flytting av søppel- eller postkassestativ, plassering av kummer for å kunne avhjelpe dreneringen på tomta, lukket drenering i stedet for grøft, forlenging av murer, type forstøtningsmur eller utforming av støyskjerm. Jo mindre tomta er og jo mer dramatisk en ekspropriasjon er for en eiendom, jo større vilje til å finne gode løsninger vil man gjerne finne hos utbyggeren.
Hva med å få anleggsmaskinene til å gjøre annen jobb på tomta når de først er der

- Det er mulig å forhandle på dette også, men i de fleste tilfellene vil utbygger vegre seg mot å havne i en situasjon hvor det i etterkant kan oppstå et erstatningsansvar på grunn av kvaliteten på jobben som er utført. Jeg tviler på at utbygger vil si ja til en dreneringsjobb rundt huset, mens mindre risikable arbeider som for eksempel et gruslass til innkjørselen kan være aktuelt

- I de fleste utbyggingstilfellene er det imidlertid mulig å oppnå rabatterte priser hvis men henvender seg direkte til entreprenørene. Maskinene er tross alt allerede på stedet. Asfaltering og forlengning av murer oppover gårdsplasser er eksempler på ting man også kan ta direkte opp direkte med entreprenøren, råder Kvalvaag.

Likhetsprinsipp


Uansett hva man klarer å forhandle seg frem til, så er det ett prinsipp som gjør seg gjeldende i eksproprieringssaker hvor det offentlige står som utbygger. Selv om hver sak er individuell, så skal det være likhet slik at det offentlige ikke forfordeler verdier. Med en gang utbyggerne føler at de blir presset på dette punktet vil de heller la saken gå til skjønn.

- Det skal ikke være slik at det er "vriompeisene" som blir premiert. Det strider i mot prinsippet om likhet, og vil skape vanskeligheter i senere utbyggingssaker. Dette pleier jeg å understreke uansett hvilken side av bordet jeg sitter på, sier Kvalvaag. I praksis betyr dette at forhandlingspunkter som koster ekstra penger for utbygger må ses i sammenheng med erstatningen som utbetales. De ønskene hageeieren får innfridd kan dermed bety en avkortning i erstatningen.

Er det vanskelig å ha både utbyggere og private eiendomseiere på kundelisten?

- Flere har spurt meg om dette, men det er ikke noe problem. De rettslige rammene er gitt gjennom både lover og rettspraksis. Vi gjør jobben vår ut i fra hva vi mener er rettslig riktig. Når vi har oppdrag for utbyggere, så er ikke jobben vår å spare penger for dem, men å sørge for at begge parters interesser blir ivaretatt.

- Til slutt: Hva er egentlig en jordskiftekandidat.

- Det er også et spørsmål jeg har fått før. - Vel, kort fortalt har vi en universitetsutdannelse med hovedvekt på jus som vedrører fast eiendom. De fleste jordskiftekandidater arbeider for offentlig utbyggere og eiendomsbesittere, men en stadig større andel bistår også private grunneiere og private utbyggingsfirmaer.

Rammesak 1:

Dette kan du få av penger:
Tomt

Erstatningen for tomteavståelsen ved utbygging tar utgangspunkt i den gjennomsnittlige tomteprisen for tomter i området hvor du bor. Dersom den gjennomsnittlige tomteprisen er 300 kroner kvadratmeteren vil du i de fleste tilfellene av stripeavståelse få 1/3 av denne summen, det vil si 100 kroner per kvadratmeter i erstatning. Denne erstatningssummen er gjeldene dersom arealet ikke er stort nok til at det kunne vært skilt ut som egen tomt.

Er arealet som eksproprieres så stort at det kunne vært skilt ut som egen tomt, så har du krav på gjennomsnittlig tomtepris, det vil si 300 kroner kvadratmeteren i dette tilfellet.

Tomteobjekter

Tomteobjektene, som trær, planter, gjerder etc, erstattes ut i fra disses innvirkning på salgsverdien av eiendommen. Grunneieren får i utgangspunktet erstatning for å reetablere disse objektene. Det kan imidlertid bli gjort fradrag som følge av slitasje og elde på tekniske ting som et gjerde. Det kan også blir gitt et tillegg for objekter som har hatt særlig positiv effekt på eiendommens verdi. For eksempel vil et flott tuntre bli erstattet høyere enn reetableringskostnaden, fordi det tar flere år før treet er like høyt og flott.

All erstatning i forbindelse med tomteobjekter beregnes ut i fra at det er fagfolk som utfører jobben med å reetablere dem. For grønne vekster innebærer det prisen en anleggsgartner tar for jobben, pluss stell det første året etter planting. Erstatningen er den samme om du velger å gjøre jobben selv, eller bruke profesjonelle aktører.
(Kilde: Dekar AS)

Rammesak 2:

Alminnelige ulemper erstattes neppe

I forbindelse med eksproprieringssaker er det vanskelig å få erstatning for de elementene som gjerne omtales som alminnelige ulemper. Kort fortalt er dette ulemper huseiere må forvente at kan komme i det området hvor de bor, eksempelvis omlegging av en vei. Hvis omleggingen tar areal fra tomta di, skal du selvfølgelig ha erstatning for dette arealet. Men du har sannsynligvis ikke krav på erstatning som skyldes verdifall på eiendommen fordi veien har kommet nærmere huset ditt.

Ligger derimot eiendommen din på et sted hvor det ikke er grunnlag for å forvente en slik utbygging, blir vurderingen en litt annen. Da er ikke utbyggingen en ulempe du burde forvente. Følgelig kan det da gis erstatning for deler den verdireduksjonen disse ulempene medfører.

Når det gjelder kraftlinjer, så har skjønnsrettene sagt at kan duman må forvente at dette kan komme uansett hvor du bor i landet. I praksis betyr dette at du neppe vil få erstatning selv om linja tar mesteparten av den fine utsikten din.

Innsyn er også et punkt på lista over alminnelige ulemper. Økt innsyn i hagen på grunn av en utbygging erstattes i utgangspunktet ikke.
(Kilde: Dekar AS)


Rammesak 3:

Begrenset påvirkningsmulighet for støyskjermer

Støyskjerm er både en ønsket og utskjelt ingrediens i landskapet. I forbindelse med utbygging er det støynivået etter utbyggingen som avgjør om det skal bygges en støyskjerm i hagen din eller ikke.

Det er mulig å påvirke utseendet på denne støyskjermen, men innenfor visse begrensninger. For det første godtar neppe utbyggeren et "lappeteppe" av støyskjermtyper på en og samme veistrekning. For det andre spiller prisen en vesentlig rolle. Det er ikke bestandig utbygger velger absolutt billigste løsning i utgangspunktet, men støyskjermer av klassen "italiensk marmor" er forholdsvis sjelden vare. I praksis betyr dette at du kan påvirke type støyskjerm innenfor noenlunde samme prisnivå, eller tilby deg å betale merkostnadene selv

Kravet til den endelige løsningen vil uansett være at skjermen fjerner tilstrekkelig med støy. Selv om en jordvoll eller beplanting i en eller annen form kan være langt mer estetiske løsninger enn treskjermer, er det ikke sikkert disse løsningene fjerner nok støy.
(Kilde: Dekar AS)

Løsrevet sitat som kan plasseres et eller annet sted på siden

"Fordrer Statens Tarv, at Nogen maa afgive sin rørlige eller urørlige Eiendom til offentlig Brug, saa bør han have fuld Erstatning af Statskassen."

§ 105 Norges grunnlov