Hvorfor så konfliktfylt

Hvorfor så konfliktfylt?


"Tomtefestekonfliktene handler spesielt om regulering av festeavgift, innløsningsvilkår og kontraktstolkning."

Bruk av festekontrakter for leie av grunn er en svært utbredt kontraktsform i Norge. Dersom kontraktens formål er å gi festeren disposisjonsrett til grunn der han skal oppføre bygning, gjelder loven om tomtefeste. Typiske eksempler er grunn hvor det skal oppføres hytte eller bolig, men det kan også gjelde næringsbygg. I dag er det omlag 350.000 eiendommer i Norge som er bortfestet. Dette utgjør ca 10-12 prosent av landets eiendommer. 35 prosent av dette er fritidseiendommer og 40 prosent er boligeiendommer.

Dagens lov
om tomtefeste trådte i kraft 1. januar 2002, og avløste den svært umoderne tomtefesteloven av 1975. Det har blitt gjort flere endringer i loven siden den ble vedtatt, senest 30. juni 2006. Felles for alle endringene er at de har blitt vedtatt under mye politisk støy, og med mye politisk markering fra partienes side. Formålet med ny lov og de senere endringene har vært å gjøre loven lettere å forstå. Ut ifra den uroen som har preget tomtefeste de siste fem årene, kan man vel si at denne målsetningen ikke har blitt oppfylt. Konflikten mellom grunneier og fester har spesielt handlet om regulering av festeavgift, innløsningsvilkår og kontraktstolkning.

Fram til den nye tomtefesteloven ble vedtatt, var de aller fleste festeavgiftene svært lave. Dette skyldtes delvis begrensningene som bestemmelsene i den gamle loven fastla. Hensikten med de nye bestemmelsene i dagens lov var å heve festeavgiftene til en mer tidsriktig avgiftsnivå og låse dem der, slik at det i fremtiden bare skulle være mulig å regulere festeavgiften etter konsumprisindeksen. Hovedregelen for regulering av festeavgift finner vi i tomtefestelovens paragraf 15. Den sier at hver av partene kan kreve at festeavgiften blir regulert i samsvar med endringene i pengeverdien (konsumprisindeksen) siden festekontrakten ble inngått. Men det finnes et viktig unntak i denne regelen. Bortfester kan kreve avgiften regulert i samsvar med det som er «tvillaust avtalt», for eksempel tomteverdien for festekontrakter inngått før 1. januar 2002. På dette punktet blir det ofte uenighet mellom partene. I mange tilfeller kan man ikke lese direkte ut ifra kontrakten om det er avtalt regulering etter tomteverdien. De aller fleste av kontraktene er ikke tilpasset dagens lov. For en gjennomsnittlig bortfester og fester kan dette være vanskelig å forholde seg til.

Dersom man
imidlertid blir enige om at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdien, kan det raskt oppstå et nytt problem: «Hva er da tomteverdien?»
Eiendomsverdiene har i de siste 10 årene hatt en eksplosiv vekst. I sentrale strøk, som i en by eller i et attraktivt sjø-og fjellområde, betyr dette at festeavgiften kan bli svært høy ved regulering etter tomteverdi. Tomtefesteloven har her fastsatt et høgstebeløp for kontrakter inngått før 26. mai 1983. Festeavgiften kan også direkte påvirke eventuell innløsningssum, noe som igjen bidrar til uenighet rundt fastsettelsen av festeavgiften.

Tomtefestere har i dagens lov fått bedre innløsningsrett en tidligere, spesielt gjelder det de som fester boligtomter. De som fester ei festetomt til bolighus eller fritidshus kan i dag kreve innløsning når det er gått 30 år av festetida, hvis ikke annet er avtalt, eller når festetida er ute. Når det har gått 30 år av festetida kan man kreve ei festetomt til bolig innløst hver gang det er gått to nye år og for fritidshus hver gang det har gått ti nye år. Tomtefesteloven fastsetter at innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstida, om ikke anna er avtalt. Hver av partene kan, om ikke anna er avtalt, kreve at innløsningssummen for andre tomter enn de som er festet bort på uavgrenset tid og uten oppsigelsesrett for bortfester, skal være 40 prosent av tomteverdien på innløsningstida. Her vil følgelig bortfester og fester hevde det alternativet som er til mest gunst for seg selv.

Hvis festeavgiften er regulert etter tomteverdien, kan dette medføre en høy innløsningssum. Festerne vil derfor da ofte påberope seg 40-prosentregelen om mulig hvis bruk av 30 gangeren medfører høyere innløsningssum. Grunneierne vil velge den metoden som gir størst inntekter. Fra grunneiernes side hevdes det nå at 40-prosentregelen er i strid med Grunnlovens paragraf 105.

Ved innløsning av festetomt skjer det en verdioverføring fra grunneier til fester. Hvem av de to som skal nyte godt av denne overføringen er i disse dager det store spørsmålet. Som en følge av at tomteverdien i siste årene har steget drastisk i forhold til konsumprisindeksen, oppstår det et stort gap mellom verdier basert på tenkt tomteverdi og verdi basert på konsumprisindeksen.
Skal disse verdiene tilfalle grunneier eller fester? Fra grunneiernes ståsted hevdes det at ved bruk av 40-prosenten blir de avspist store verdier. Festerne derimot hevder på sin side at det er de som har krav på verdiene gjennom at de har forvaltet eiendommen i perioden med denne store verdiøkningen.

Høyesterett startet 14. august behandlingen av tre tomtefestesaker. De to paragrafene som behandles er paragraf 33 - retten til å fortsette en festekontrakt på samme vilkår som den gamle festekontrakten, og retten til å innløse en festetomt til 40 prosent av markedsverdien etter paragraf 37. Sakene er anket direkte til Høyesterett fordi tingretten i to av sakene har gitt grunneierne medhold i at tomtefestelovens paragraf 33 er i strid med Grunnlovens paragrafer 97 og 105.

Dersom Høyesterett kommer fram til at paragrafene 33 og 37 i tomtefesteloven er i strid med Grunnlovens paragrafer 97 og 105, må store deler av tomtefesteloven endres på nytt. Hva som da skjer med de som har krevd innløsning og de som har innløsningrett i nærmeste fremtid, er uvisst.
Trolig må innløsningssakene settes på vent til ny lov er vedtatt. Høyesterett avsluttet sin behandling tirsdag 21. august. Dom i saken kommer fredag 21. september.