En bedre hverdag for tomtefestere

Fra 1. juli 2008 kan rundt 8500 tomtefestere løse inn eiendommene sine til en rimelig pris som følge av den siste tomtefesteinstruksen. Videre avsa Høyesterett 21. september tre viktige dommer som omhandler forlenging av festekontrakter og innløsningsvilkår.

Tomtefesteinstruksen

Regjeringen ved Fornyings- og administrasjonsdepartementet instruerte 12. august 2007 statlig styrte fond og statlige eiendommer til å innrømme innløsningsrett annet hvert år til 30 ganger konsumprisregulert opprinnelig leie. Instruksen gjelder kun for tomter som er festet bort til bolig. Instruksen omfatter 415 eiendommer på Statsbygg, 850 eiendommer på Statskog og ca. 7200 eiendommer på Opplysningsvesenets fond. Disse bortfesterne skal derfor ikke pårope seg tomtefestelovens § 37 første ledd, første og andre punktum når innløsningssummen skal fastsettes. Videre skal disse bortfesterne heller ikke pårope seg tomtefestelovens bestemmelser om regulering av festeavgift i § 15 andre ledd nr. 2. Lov om Opplysningsvesenets fond må endres på grunn av instruksen, og av den grunn gjelder instruksen ikke før 1. juli neste år. Fra denne datoen skal også festeavgifter for festeavtaler for bolighus, som i tidsrommet 1. januar 2002 til 1. januar 2008 har blitt oppregulert på annet grunnlag enn endringer i pengeverdien, bli nedregulert. Festeavgiften skal da settes til det beløpet som det på tidspunktet før siste regulering kunne blitt regulert til på grunnlag av endringer i pengeverdien.

Instruksen har vært ventet helt siden regjeringserklæringen på Soria Moria. Som en følge av at instruksen lenge har vært annonsert, ble det blant festerne både skapt forventninger, og irritasjon over regjeringens sendrektighet. Mange tomtefestere på statens grunn kunne derfor slippe gleden løs da nyheten ble kjent 23. august i år. Men mange tomtefester følte nok også at de ble ført bak lyset ved at instruksen kun gjaldt tomter som blir festet bort til bolig. Spesielt gjelder dette de som fester tomt til fritidshus under Statskog. Det ser derfor ut til at regjeringen her har valgt en slags mellomløsning. Selv om instruksen er svært viktig for de som fester tomt til bolig av statlige fond og eiendommer, gjelder instruksen kun en brøkdel av det totale antall tomter som er festet bort til boliger. Det er i dag registrert ca. 150 000 festeforhold til boligformål, instruksen gjelder kun ca. 8500 av dem.

Tre dommer i Høyesterett

Høyesterett avsa forrige måned tre dommer som er klart viktigere for alle tomtefestere. To av dommene gjaldt prissetting ved innløsning, om det strider mot grunnlovens § 105 å sette prisen ved innløsning til 40 prosent av markedsverdien av råtomtverdi, jfr. tomtefestelovens § 37 første ledd 2. og 3. punktum. Den siste dommen gjaldt tomtefestelovens 33, som gir festere av tomt til bolig- eller fritidshus rett til ved festetidens utløp å kreve festet forlenget på "samme vilkår som før". Spørsmålet var om denne bestemmelsen var i strid med tilbakevirkningsforbudet i Grunnlovens § 97 eller med § 105.

I spørsmålet om forlengelse av festekontrakter slo Høyesterett fast at § 33 i tomtefesteloven ikke er grunnlovstridig. Det betyr at tomtefestere har ved festekontraktens utløp rett til å forstette festeforholdet på samme betingelse som i den gamle festekontrakten. Dette betyr videre at festerretten for festeren blir evigvarende. Det har i lengre tid vært en konflikt mellom fester og bortfester om hvem som har skapt verdien av festetomten. Denne dommen går langt i å fastsette at hele økningen av tomteverdien tilfaller festeren, uten at dette rammes av grunnlovens § 105. Med andre ord betyr det at det er festeren som har skapt tomtens verdi ved bebygge den.

I sakene vedrørende 40 prosentregelen vant grunneierne delvis frem i sin sak, at det strider mot grunnlovens § 105 å sette prisen til 40 prosent råtomtverdi. Dette ble begrunnet med at ved bruk av denne regelen ville gi bortfester en mye lavere verdi enn markedsverdi. Dette ville ha betydd av vi kun hadde stått igjen med regelen om 30 ganger årlig festeavgift som innløsningsvilkår. Høyesterett fant derimot ut at ved å bruke denne regelen, ville gi bortfester en alt for høy tomtepris. Det ble i stedet fastslått at verdien av en festet tom er kun den kapitaliserte verdi av festeavgiften frem til innløsningstidspunktet.

Bortfestere har etter at 40 prosentregelen ble innført, bestilt og utført en rekke takster på tomter de fester bort. Disse takstene har vært gjenstand for stor uenighet, da fester og bortfester ofte har vært uenig i grunnlaget for taksten. Som en følge av denne dommen vil alt med taksering av festetomter være uaktuelt.

Om de siste endringene på tomtefeste har gjort hverdagen til den jevne fester bedre, kan vel bare festeren selv besvare. Men det er klart at tomtefesteloven blir mer og mer festervennlig. Men med alle endringene, instruksene gjør det kanskje ikke lettere for både fester og bortfester og vite hva som til enhver tid gjelder. Videre må dagens § 37 i tomtefestelovens behandles på nytt av Stortinget, da Høyesterett i de tre dommene har fastsatt at denne bestemmelsen er grunnlovsstridig.