Tinglysing

Hvordan unngå problemer ved overdragelse av eiendom?

Vi har det siste året lest om flere tilfeller av problemer med uryddige eiendomsforhold. Dette er ikke noe nytt fenomen. Det er imidlertid viktig å rydde opp i de feilene som eksisterer, og ikke minst sørge for at man ved overdragelse av eiendom i dag ikke begår nye feil.


Tinglysing

Tinglysing har sin opprinnelse fra vikingtida, hvor viktige kunngjøringer ble lest opp på tinget. På den måten ble avtalene mellom partene offentliggjort, og fordi det var vitner tilstede som kunne fortelle om begivenheten, gav det også andre opplysninger om avtalen.

I dag er det Tinglysingen ved Statens kartverk på Hønefoss som har ansvaret for all tinglysing i hele landet.


Hvorfor tinglyse?

Det er viktig å påpeke at en avtale som er inngått, er like fullt gyldig mellom partene, selv om den ikke er tinglyst. Det er imidlertid av hensyn til tredjemann at tinglysing er viktig. Ved å tinglyse får også disse kjennskap til avtalen og må forholde seg til den.

Tinglyste dokumenter, som gjelder fast eiendom, føres inn i en sentral elektronisk database kalt grunnboken. Grunnboken har positiv og negativ troverdighet. Dette betyr at vi skal kunne stole på de opplysningene vi finner der. Det vil si at en ny eier, kreditorer eller andre, ikke kan påberope seg at de ikke kjente til opplysningene, dersom opplysningene framgår av grunnboken. Dette kalles grunnbokens positive troverdighet. Men på den annens side kan heller ikke rettigheter gjøres gjeldende mot en ny eier, kreditor eller andre, dersom de ikke har grunnlag for å kjenne til rettigheten og den heller ikke står omtalt i grunnboken. Det er dette som er grunnbokens negative troverdighet.

Dette kan illustreres med et eksempel. Det inngås avtale mellom to parter om at den ene skal få vegrett over den andres eiendom. Avtalen blir imidlertid ikke tinglyst. Hva skjer dersom eiendommen som har avstått rettigheten selges og ny eier ikke har fått kjennskap til denne vegretten? Ny eier vil da kunne påberope seg at vegretten ikke lenger skal være gjeldende, fordi han ikke hadde kjennskap til dette. Slike forhold kan skape vanskeligheter både for selger, kjøper og rettighetshaver. Mange slike saker havner i rettsapparatet for avgjørelse og kan ha til dels store økonomiske konsekvenser for de som blir involvert.

Rettigheter og heftelser

Når tomter deles i fra en eiendom (hovedbruket), får disse tildelt ett nytt gårds - og bruksnummer av kommunen. Det er viktig å være klar over at hovedbrukets rettigheter og heftelser, - også pengeheftelser, følger med på den fradelte tomta. Det er kun den som er i besittelse av heftelsen eller rettigheten som kan gi aksept for at dette skal slettes fra den nye eiendommen.

Dersom du har kjøpt en eiendom, hvor selgers pengeheftelser ikke er slettet, kan du bli stilt økonomisk ansvarlig overfor selgerens misligholdte heftelser. I verste fall vil kreditor kreve din eiendom tvangssolgt for å få dekket sitt eget økonomiske tap. For å unngå dette er det viktig at du som kjøper krever et heftelsesfritt skjøte på eiendommen. Da må selger i forkant av overskjøtingen, ta kontakt med kreditorer og andre rettighetshavere og be om at heftelser slettes fra den fradelte eiendommen før salget gjennomføres.

Dette gjelder også for andre rettigheter enn pengeheftelser. Dette kan være både positive og negative servitutter. De positive servituttene er de mest vanlige og kjennetegnes ved at de gir noen en rettighet, for eksempel en vegrett. De negative servituttene forbyr en bestemt bruk, virksomhet eller tilstand. Et eksempel på en negativ servitutt kan være et forbud mot å drive næring på eiendommen. Enkelte slike servitutter kan være svært tyngende og kan få stor betydning for den økonomiske utnyttelsen av tomta.

Det er viktig at en foretar en sjekk av grunnboksopplysningene som er registrert på hovedbruket.

Når en tomt fradeles, kan denne få rettigheter fra hovedbruket. Kanskje får den nye eiendommen en vegrett, rett til å legg ledninger, brønnrettigheter el. over hovedbruket. Ved overskjøting av eiendommen er det viktig at disse rettighetene framgår av skjøtet, eller at de tinglyses gjennom en egen avtale.

Flere gårds- og bruksnumre

Mange eiendommer kan bestå av mer enn ett gård- og bruksnummer. Det kan for eksempel være kjøpt til tilleggsareal til en boligtomt, og dette arealet kan være registrert på eget gårds- og bruksnummer. Ved kjøp av en slik eiendom er det viktig å påse at alle gårds- og bruksnumrene kommer med ved overskjøtingen av eiendommen. Dersom dette ikke skjer, vil selger fortsatt stå registrert som hjemmelshaver i grunnboken på det gårds- og bruksnummeret som ikke er tatt med. Dette skaper som regel ingen problemer mellom partene som inngikk salget. Men igjen er det forholdet til tredjemann som kan skape konflikt. Nye eiere kan komme inn på begge eiendommene og det kan til slutt bli vanskelig å få klarhet i hva som inngikk i det opprinnelige salget.

Sjekk skjøtet

Før et skjøte oversendes til tinglysing er det viktig at en tar en grundig sjekk på at alle opplysningene er riktige. Er det riktig gårds- og bruksnummer som er skrevet opp, er alle gårds- og bruksnumrene tatt med, er evt. bruksrettigheter tatt med osv? I utgangspunktet vil et skjøte med feil eller mangler ikke bli tinglyst. Er det for eksempel ikke er samsvar mellom eier av eiendommen og den som signerer på skjøtet, så skal dette returneres uten at det blir tinglyst. I den senere tid er det imidlertid kommet fram at feil kan skje og det er derfor viktig at en foretar en grundig kontroll skjøtet sendes til tinglysing.


Rett opp feilene nå

Dersom man oppdager at det er feil ved noen av de opplysningene som Tinglysingen har registrert i grunnboken, er det viktig at man tar kontakt med Tinglysingen. Sørg for å få klarhet i hva som er grunnlaget for opplysningene de har registrert. Dersom det er feil i grunnboken, bør man få de rettet opp. I de aller fleste tilfeller er dette noe den enkelte grunneier selv må ta initiativ til og selv bekoste. Mange utsetter derfor slike oppgaver. Som jordskiftekandidat er jeg daglig i berøring med slike saker, og jeg ser hvor viktig det er å rydde opp umiddelbart. Det blir bare mer komplekse forhold og vanskeligere å rette feilene jo lengre tid som går.